خدمات المحاسب القانوني لمشاريع البيع على الخارطة

نظام ينظّم بيع وتأجير الوحدات العقارية بجميع صورها قبل أو أثناء مرحلة التطوير والبناء، من خلال تقديم وصف تفصيلي للوحدة العقارية كما ستكون عليه عند اكتمال المشروع، وتحصيل مدفوعات مباشرة من المشترين لتمويل التنفيذ. تشرف عليه الهيئة العامة للعقار، وصدر بالمرسوم الملكي رقم (م/44) وتاريخ 10/03/1445هـ.

الهيئة العامة للعقار هي الجهة الوحيدة المخوّلة نظاماً بإصدار تراخيص ممارسة بيع أو تأجير أو تسويق الوحدات العقارية على الخارطة، وإصدار شهادات تسجيل المطورين العقاريين. أما دور المحاسب القانوني المعتمد، مثل HHAB، فيقتصر على الإشراف المالي والمحاسبي على حساب الضمان، ولا يمتد إلى إصدار الترخيص نفسه.

يتولى المحاسب القانوني المعتمد مراقبة ومراجعة البيانات المالية المتعلقة بقيمة الوحدات العقارية المتعاقد عليها، والتحقق من إيداعها في حساب الضمان، وإعداد تقارير عن الحركات المالية والمحاسبية لحساب الضمان وقائمة المركز المالي للمشروع، والمصادقة على مستندات الصرف بالتنسيق مع الاستشاري الهندسي. ولا يشمل ذلك الإشراف على الجوانب الفنية أو الإنشائية للمشروع، والتي تبقى من مسؤولية الاستشاري الهندسي المعتمد.

حساب بنكي مخصّص للمشروع العقاري، تُودَع فيه المبالغ المدفوعة من ممولي المشروع أو المشترين أو المستأجرين. يُفتح حساب ضمان مستقل باسم كل مشروع عقاري، ولا يُفعَّل إلا بعد الحصول على ترخيص المشروع ووضع مؤشر على صك ملكية العقار المراد تطويره؛ وتُستخدم مبالغه حصراً لأغراض المشروع العقاري المرخّص.

يجوز للمطور العقاري الصرف من حساب الضمان بموجب مستند صرف يُعدّه المطور بالتنسيق مع أمين الحساب (البنك)، ويجب أن يكون توقيع المفوّض بالصرف أو مندوب المطور مصادقاً عليه لدى أمين الحساب. ويصادق كل من المحاسب القانوني والمكتب الاستشاري الهندسي المرخّص على مستند الصرف ضمن نطاق مسؤولية كل منهما، ويزوّدان البنك والهيئة بنسخ من توقيعاتهما.

لا يجوز أن يتجاوز إجمالي المصروفات المصروفة من حساب الضمان على المصاريف الإدارية والتسويقية وغيرها من المصاريف غير الإنشائية للمشروع نسبة (20%) من قيمة الوحدة العقارية المباعة، ويتولى المحاسب القانوني المعتمد مسؤولية التحقق من عدم تجاوز هذا الحد.

تُرفع التقارير عموماً كل ثلاثة أشهر، وتصبح شهرية في حالات محدَّدة: إذا تجاوزت المساحة المبنية للمشروع (5,000) متر مربع، أو تجاوز عدد الوحدات العقارية (ثلاثين) وحدة، أو كان المشروع مشروعاً حكومياً أو واقعاً ضمن مناطق التطوير الحكومية، أو في أي حالة أخرى تحدّدها الهيئة.

يُعد المطور متأخراً إذا لم يُنجز المشروع بعد انتهاء مدته لأسباب تعود إليه، ويجوز للهيئة منحه مدة إضافية لا تتجاوز سنة واحدة. ويُعد المشروع متعثراً إذا لم يُنجز خلال هذه المدة الإضافية، أو إذا توقفت أعمال التنفيذ لمدة تتجاوز (180) يوماً. وفي هذه الحالة، تتخذ لجنة متخصصة لدى الهيئة الإجراءات اللازمة لحماية حقوق الأطراف ذات العلاقة، ومنها تعيين شخص مؤهل لإدارة العلاقة مع المطور، أو إلزام المطور باستبدال الطرف المتسبب في التعثر، أو الاستعاضة عن المطور بمطور بديل.

لا. يقتصر دور المحاسب القانوني المعتمد على الإشراف المالي والمحاسبي على حساب الضمان والحركات المالية للمشروع. أما الإشراف الفني على التصاميم وأعمال البناء فيقع على عاتق الاستشاري الهندسي المعتمد، ويشترك الطرفان في مسؤولية المصادقة على مستندات الصرف، كل ضمن مجال اختصاصه.

يجب أن يكون لدى المكتب سجل تجاري ساري المفعول، وأن يكون مرخّصاً من الهيئة السعودية للمراجعين والمحاسبين (SOCPA)، وأن يجتاز (10%) أو (4) من محاسبي المكتب، أيهما أقل، برنامج التأهيل المعتمد من الهيئة العامة للعقار.